Correspondentie adres:

Aan Gemeenteraad en College van B&W van Amersfoort

Betreft: Concept Hoogbouwvisie Gemeente Amersfoort

Amersfoort, 17-03-2019

Geacht College en Raad,

Met veel genoegen biedt de SGLA haar uitgangspunten-notitie hoogbouw aan u aan. Deze hebben wij gebruikt om feedback te geven op uw conceptvisie hoogbouw (eveneens toegevoegd aan deze brief) en deze uitgangspunten zullen wij ook hanteren bij het beoordelen van huidige en toekomstige hoogbouwprojecten in de Gemeente Amersfoort. Wij zien ernaar uit met u te werken aan hoogbouwinpassing die past bij de schaal van onze stand, met een hoogwaardige ruimtelijke invulling zodat het leidt tot een leefbaarder Amersfoort.

Met vriendelijke groeten

Namens

Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA)

  

Uitgangspunten-notitie hoogbouw Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort en reactie op concept Hoogbouwvisie Gemeente Amersfoort

 

Inhoudsopgave

Uitgangspunten hoogbouw SGLA.. 3

Het begint met behoefte. 3

Hoogbouw is geen doel op zich maar moet meerwaarde opleveren. 3

Wat is hoogbouw eigenlijk?. 4

Uitgangspunten voor hoogbouw met meerwaarde. 4

Randvoorwaarden voor hoogbouw.. 5

Reactie op de concept hoogbouwvisie. 7

Algemene opmerkingen. 7

Behoefte is marginaal onderbouwd. 7

Geen aandacht voor participatie van omwonenden. 8

Stedenbouwkundige structuurargumenten lijken leidend voor het toestaan van hoogbouw.. 8

Weinig ambitie bij uitwerking meerwaarde. 9

Mobiliteit wordt slechts randvoorwaardelijk behandeld. 9

Richtinggevende uitspraken op het gebied van financien ontbreken. 10

De postzegelvisie van het plangebied overheerst 10

Afsluitend. 11

Het begint met behoefte

De keuze voor hoogbouw dient te beginnen bij het vaststellen van de behoefte aan hoogbouw. Vanuit woningbouw bezien, betekent dat het beantwoorden van de volgende vragen:

1. Wat is de te verwachten autonome verandering in woonwensen naar de toekomst toe op basis van de huidige bevolking?
2. Wil Amersfoort een bijdrage leveren aan het oplossen van regionale woonproblematiek? Wil Amersfoort een bovengemiddelde bijdrage leveren? Zo ja, hoeveel?
3. Wil Amersfoort een bijdrage leveren aan het oplossen van bovenregionale problematiek?
4. Welk bouwprogramma in termen van groepen en woningtypologieën komt voort uit de antwoorden op a en b? Hoeveel hiervan levert woonwensen op die goed via hoogbouw opgelost kunnen worden?
5. Kortom, eerst de plaatselijke behoefte goed in kaart brengen, onder andere door kritisch naar de wachtlijsten te kijken, vervolgens in regionaal verband duidelijke afspraken over elkaars behoefte en pas daarna kijken of er ruimte is om ook in de landelijke behoefte te voorzien.

Ook voor bedrijfsgebouwen zal de vraag gesteld en beantwoord moeten worden 1) welke ontwikkelingen we verwachten, 2) welke we willen faciliteren en 3) of hoogbouw hiervoor een geschikte oplossing biedt. We merken overigens op dat het hierbij verstandig zou zijn gebouwen zo te ontwerpen dat ze te zijner tijd eenvoudig omgezet kunnen worden in woningbouw wanneer naar hun oorspronkelijke functie geen vraag meer is.

Hoogbouw is geen doel op zich maar moet meerwaarde opleveren

Hoogbouw is niet een doel op zich. Hoogbouw is een van de middelen om tekorten in de woningbehoefte op te lossen, en tegelijk ruimte te scheppen. Zowel ruimte in de stad, als ruimte buiten de stad, omdat we voorkomen dat we in buitenstedelijk groen bouwen. Maar om deze verschillende doelstellingen te bereiken is het noodzakelijk dat we kiezen voor hoogwaardige oplossingen. Het gaat er dus niet om of hoogbouw op een plek “wel kan.” Dat is een recept voor veel verdiepingen zonder fantasie. Hoogbouw moet meerwaarde opleveren. Het moet zorgen voor een betere stad én een betere buurt.

Als blijkt dat hoogbouw een logische oplossing biedt voor de geschetste problematiek, gaat het vervolgens om gedeeltelijk dezelfde vragen die voor elk bouwplan gesteld zouden moeten worden:

1. Zijn er nog binnenstedelijke gebieden die we eerst kunnen benutten?
2. Kunnen wij op dit binnenstedelijke gebied voldoende dichtheid creëren?
3. Kunnen wij door die dichtheid met hoogbouw te realiseren een extra impuls geven aan de kwaliteit van de stad en de buurt?

Bij het laatste punt is het van belang dat het gaat om de kwaliteit “op de grond.” Het gaat hier bewust niet om prestige-argumenten als “passend in de skyline” of “we willen een landmark creëren.” Deze kunnen en mogen niet leidend zijn. Het gaat er te allen tijde om of hoogbouw bijdraagt aan het functioneren van de stad op maaiveld. De openbare ruimte dient niet het stiefkindje te zijn, waarbij de business case bepaalt wat nog mogelijk is om het “aanvaardbaar” te maken. Het ontwerpen van een goed functionerende en kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, samen met de buurt, dient juist centraal staan in een project.

 

Wat is hoogbouw eigenlijk?

Wat geldt als hoogbouw is eigenlijk afhankelijk van de schaal van je stad. In een stad als Amersfoort is “al” sprake van hoogbouw bij 6-8 verdiepingen, ofwel maximaal 30 meter. Hoger past eigenlijk niet bij deze stad en vraagt daarnaast om substantieel grotere investeringen. Niet alleen in de hoogbouw zelf (zwaarder fundament, meer voorzieningen), maar ook betreffende investeringen in de omgeving, om op een goede manier om te gaan met mobiliteit en te zorgen voor sociale veiligheid. Het extra ruimtebeslag in de toren en in de directe omgeving zorgt ook dat boven 30 meter de extra winst in verdichting zelden meer oplevert dan het kost.

Dit betekent dat torens boven de 30 meter alleen in zeer uitzonderlijke gevallen, op zeer uitzonderlijk goed geschikte locaties, met zeer goed uitgewerkte inpassing, een goed idee zijn.

Uitgangspunten voor hoogbouw met meerwaarde

Om te komen tot een plan met meerwaarde zijn volgens de SGLA een aantal uitgangspunten bij de keuze van een locatie en hoe te komen tot een goed ontwerp cruciaal:

1. Bezie hoogbouwbeleid niet geïsoleerd, maar in combinatie met andere beleidsterreinen, zoals mobiliteit, parkeren, groen, klimaatadaptatie en participatie. Gebruik hoogbouwprojecten juist om te laten zien dat, in gezamenlijke ontwikkeling met bewoners, een leefbare stad mogelijk is met een substantieel lagere autobehoefte en parkeernormen (zie punt 5 hieronder), met meer groen en meer waterberging.
2. Beschouw een plan ook – en wellicht juist – op effecten buiten het plangebied. Een plangebied is een arbitraire grens, waar effecten voor nieuwe bewoners, huidige omwonenden en de stad zich niet aan houden.
3. Betrek de huidige omwonenden vooraf: niet “om zorgen weg te nemen,” maar omdat zij met hun specifieke kennis van de locatie beter in staat zijn aan te geven hoe meerwaarde te realiseren is. Juist door ontwerpen met de buurt centraal te stellen, kun je meerwaarde creëren.
4. Situeer hoogbouw bij voorkeur in de nabijheid van plekken met functies die relatief schaars zijn maar verkeersbundelende of -aantrekkende werking hebben. Stations en andere OV-knooppunten liggen voor de hand, maar ook voor bijvoorbeeld winkelcentra of evenementenlocaties kan dit gelden. Het vermindert zowel directe voertuigbewegingen, als indirecte, doordat concentratie betere OV-ontsluiting mogelijk maakt.
5. We gaan niet de lucht in om de auto te faciliteren. De auto is de grootste ruimtevreter in een stad en Amersfoort scoort al bovengemiddeld in het toedienen van ruimte aan de auto. Het is absurd om met hoogbouw meer dichtheid te willen creëren in je stad en vervolgens de met pijn en moeite geschapen ruimte weer weg te geven aan de auto. Daarom het volgende:
   1. Situeer hoogbouw op plaatsen waar deze bijdraagt aan het verbeteren van de benutting en mogelijk zelfs de frequentie van bestaand OV en eenvoudig aansluit op (snel)fietsroutes.
   2. Situeer hoogbouw op plaatsen waar deze tenminste het draagvlak voor nabijgelegen (= op wandel/ fietsafstand) voorzieningen vergroot^[1] en ervoor zorgt dat het project goed aan deze voorzieningen geknoopt wordt.
   3. Vul parkeernormen zo sober mogelijk in^[2] en stimuleer maatregelen om deze nog verder terug te dringen. Kies voor doelgroepen met een lage autobehoefte, zoals in de Cartesius driehoek in Utrecht, die geheel autoloos is opgezet.
   4. Los het overblijvende parkeren volledig ondergronds op. Hiermee win je de meeste ruimte.
   5. Situeer hoogbouw op plaatsen waar, door middel van bovenstaande maatregelen, de bestaande auto-infrastructuur de resterende toename aankan zonder extra ingrepen.
6. Combineer functies, want hoogbouw is meer dan alleen maar woningbouw. Waarom geen school op de onderste verdiepingen met daarboven woningen en daar weer boven een hotel? En kijk ook naar mogelijkheden om hoog- en niet-hoogbouw in één gebied te combineren. Bezie mogelijkheden om bijvoorbeeld de begane grond van een gebouw in te richten als openbare ruimte.
7. Kies te allen tijde voor de meest kwalitatief hoogwaardige oplossing, want er zijn heel veel manieren om een plan te verprutsen en maar weinig om het goed te doen. Het kiezen voor hoogwaardigheid betreft ook de architectuur: goede architectuur kan een plan op een ongeschikte locatie niet redden, maar het kan wel bij een geschikte locatie een goed plan tot een uitstekend project maken.
8. De kwaliteit dient leidend te zijn en niet de financiële opbrengst. Het gaat om structuur- en beeldbepalende ingrepen waarvan de effecten nog vele decennia zullen doorwerken. Daarnaast is het een investering in zowel lokale leefbaarheid als stedelijke leefbaarheid wanneer het behoud van groen rondom de stad op deze manier wordt geborgd. Zorg voor financiële kaders die recht doen aan dit langdurig en gebiedsoverstijgend stedelijk belang.

Randvoorwaarden voor hoogbouw

Een goed project begint met uitgangspunten die zorgen dat meerwaarde wordt gerealiseerd voor de stad en de buurt. Maar er zal ook nog aan een aantal andere randvoorwaarden voldaan moeten worden.

1. Meer voordelen dan nadelen: Amersfoort dankt zijn aantrekkelijke karakter als historische stad deels aan de beperkte hoogbouw.  Daarom moeten de voordelen van hoogbouw altijd groter zijn dan de nadelen van aantasting van het Amersfoortse karakter en moet het aansluiten bij het eigen karakter van de wijk waar het geplaatst wordt.
2. Respect voor de historische omgeving: Houd rekening met de maat en schaal van Amersfoort, met de zichtlijnen op historisch beeldbepalende gebouwen als de OLV-toren en zie af van overhangende hoogbouw.
3. Voor de stad én voor de buurt: Hoogbouw moet zowel bijdragen aan het functioneren van de stad als geheel als van de nabije omgeving van de locatie waar deze gerealiseerd wordt.
4. Transparante besluitvorming: Hoogbouw heeft voordelen en nadelen. Efficiënter ruimtegebruik is een voordeel. Aantasting van zichtlijnen is een nadeel. Hiervan moeten alle betrokkenen zich bewust zijn en deze dienen ook nadrukkelijk onderkend, benoemd en afgewogen te worden in besluiten en plannen. Hierdoor kan betrouwbare en transparante besluitvorming plaatsvinden
5. Geen oneigenlijk gebruik: Niet-ruimtelijke problemen vragen om niet-ruimtelijke oplossingen. Hoogbouw is geen middel om sociale problemen op te lossen, maar kan het helaas wel veroorzaken – dus betrek bewoners vooraf.
6. Meer groen: De hoeveelheid groen dient zowel kwalitatief als kwantitatief toe te nemen, in het plangebied zelf of in de nabije omgeving (+- 500 m)
7. Toon de behoefte aan: Hoogbouw mag alleen plaatsvinden als uit een regionale behoeftestudie blijkt dat behoefte bestaat aan het type bouw dat met hoogbouw gerealiseerd kan worden

 

Reactie op de concept hoogbouwvisie

Algemene opmerkingen

Langs het bovenstaand omschreven kader hebben wij naar de concept hoogbouwvisie gekeken. Wij zien goede aanzetten en helaas ook nog flinke tekortkomingen. In algemene zin merken wij op dat:

• Het bepalen van geschiktheid voor hoogbouw vrijwel volledig een afweging is op basis van stedenbouwkundige structuur-elementen, waarbij de effecten op maaiveld een afgeleide zijn. Ons inziens moet dit juist andersom.
• Hoewel de nota het steeds heeft over het creëren van meerwaarde, dit slechts marginaal lijkt uitgewerkt. Het instrument Hoogbouw Effect Rapportage lijkt hiervoor bedoeld, maar schept slechts een minimum aan richtlijnen.
• De behoefte aan hoogbouw slechts marginaal onderbouwd is.
• De nota voorbijgaat aan de mogelijkheden van hoogbouw voor bedrijfsdoeleinden; het gaat alleen over woningbouw.
• Participatie van omwonenden niet besproken wordt, terwijl deze juist handvatten biedt om de kwaliteit van voorstellen te verbeteren.
• Mobiliteit, en met name automobiliteit, slechts randvoorwaardelijk behandeld wordt, terwijl heldere keuzes op het gebied van het terugdringen van automobiliteit de beschikbare ruimte en leefbaarheid sterk beinvloeden.
• Richtinggevende uitspraken op het gebied van financiën ontbreken
• Een postzegelvisie op plangebieden overheerst, terwijl breder gekeken moet worden 
• Wij gaan hieronder gedetailleerd op deze punten in.

Behoefte is marginaal onderbouwd

In de eerste plaats stellen wij vast dat voor zover over behoefte-indicaties gesproken wordt deze zich beperken tot woningbouw. Bedrijfsdoeleinden komen niet aan de orde.

Maar ook wat betreft het inzichtelijk maken van de woningbehoefte die door hoogbouw ingevuld kan worden, schiet de nota momenteel nog tekort. Er wordt op pagina 4 slechts algemeen verwezen naar een regionale opgave van 13.000 woningen. Hierbij is niet duidelijk hoeveel van deze behoefte van 13.000 woningen geschikt is om via hoogbouw op te lossen.

Een scherper inzicht in de behoefte die door hoogbouw opgelost zou kunnen worden maakt duidelijk hoe groot de Amersfoortse hoogbouwuitdaging daadwerkelijk is. Simpel gezegd: als blijkt dat er vraag is naar “slechts” 1000 woningen die het beste via hoogbouw gerealiseerd kunnen worden, kan hoogbouw slechts een beperkte bijdrage leveren en is het aantal locaties waarnaar gekeken dient te worden beperkt. Of - een andere optie - je kan bezien welke huidige en evt. nieuwe Amersfoorters je bij voorkeur wilt bedienen.

Op pagina 8 wordt de nota wel iets specifieker: “Hoogbouw kan woonvormen toevoegen waar dringend behoefte aan is of die nu nog onvoldoende aanwezig zijn. Er is ook een specifieke vraag naar stedelijkere woonmilieus met veel comfort, voorzieningen en service aan huis.” Ook deze stelling wordt echter niet gekwantificeerd en dat is wederom een gemiste kans. Zoals gezegd, haarscherp in beeld brengen welke woningtypologieën nodig zijn en voor welke doelgroep, maakt helder hoeveel van de opgave überhaupt door hoogbouw in te vullen is. De precieze behoefte kan ook invloed hebben op hoe hoog je hoogbouw kan zijn, de wijze waarop je functies mengt en welke locaties geschikt zijn.

Om een voorbeeld te geven: we weten dat ook de bevolking van Amersfoort vergrijst en dat elke nieuwe generatie ouderen substantieel meer vermogen zal hebben dan de vorige. Dat lijkt wellicht een goede doelgroep voor koopappartementen en dus hoogbouw, maar dat stelt weer zwaardere eisen aan veiligheid, toegankelijkheid etc. Hoe krijg je immers mensen die slecht ter been zijn uit een gebouw als bijvoorbeeld de lift onbruikbaar is? Voor die groep kan je je voorstellen dat je juist meerdere gebouwen van 6 lagen creëert in plaats van een toren van 18 verdiepingen. Of een toren waarbij de lagere verdiepingen ingericht zijn als seniorenappartementen, gecombineerd met een kantoor- of hotelfunctie daarboven.

Een ander voorbeeld: hoogopgeleide jongeren in sterk stedelijk gebied hebben substantieel lager autobezit en zijn eerder bereid tot autodelen. Als je goed in beeld hebt hoe groot deze groep precies is, geeft dit de mogelijkheid om gericht voor deze doelgroep te bouwen op plaatsen waar normaal gesproken mobiliteitsdruk het financieel moeilijk zou maken om projecten met een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte te realiseren.

Kortom, een scherpere analyse geeft beter inzicht in de noodzaak achter deze nota, geeft aan hoeveel hoogbouw werkelijk noodzakelijk is en kan de sturingsmogelijkheden op het gebied van hoogte, locaties, functiemenging en gewenste toekomstige bevolkingssamenstelling verrijken.

Tot slot nog over het getal van 13.000 woningen zelf. De nota stelt dat deze 13.000 woningen nodig zijn om tot 2030 aan de vraag in de regio te kunnen voldoen. Het is enigszins merkwaardig dat Amersfoort de verantwoordelijkheid voor het bouwprogramma van de hele regio op zich neemt. Zeker als dit ertoe leidt dat Amersfoort haar toevlucht moet nemen tot hoogbouw, wat altijd moeilijke ruimtelijke puzzels oplevert. Het lijkt ons dat als Amersfoort het probleem van de hele regio oplost, de regio dan ook financieel dient bij te dragen zodat Amersfoort de middelen heeft om ook daadwerkelijk te kiezen voor de noodzakelijke, hoogwaardige oplossingen.

Geen aandacht voor participatie van omwonenden

Voor een ingreep in de openbare ruimte en structuur van de stad die zoveel impact heeft als hoogbouw, is het opmerkelijk te constateren dat nergens in de nota gesproken wordt over hoe omwonenden betrokken worden bij het realiseren van projecten. Het is nog opmerkelijker als je je realiseert dat een van de uitgangspunten is dat meerwaarde gecreëerd moet worden, voor de stad, maar ook voor de buurt.

Stedenbouwkundige structuurargumenten lijken leidend voor het toestaan van hoogbouw

Op pagina 17 en 18 gaat de nota uitgebreid in op de locaties waar hoogbouw meer, minder of geheel niet gewenst is. Hoewel we ons grotendeels kunnen vinden in de lijn van de argumentatie bij de nee, tenzij gebieden, vinden we met name de onderbouwing in de ja, mits en ja, hoera, gebieden vrij dun. De argumentatie beperkt zich veelal tot weinig geconcretiseerde noties als uitstraling, herkenbaarheid, en identiteit geven aan het gebied. Langs het Valleikanaal is hoogbouw “passend en kan het ten goede komen aan het karakter en de kwaliteit van het gebied en het versterken van het groenblauwe karakter,” en voor de lijn Amsterdamseweg - Hogeweg wordt alleen maar gesteld dat het overal langs deze lijn mogelijk is, behalve vlakbij de binnenstad. Ook de entrees van de stad worden diverse malen genoemd, waarbij de argumentatie zelden verder komt dan zichtbaarheid of markeringspunten.

Waarom het hier passend is en waarom deze gebieden bij uitstek geschikt zijn om via een inpassing met hoogbouw bij te dragen aan het functioneren van de stad en de omliggende buurten wordt nergens toegelicht. Waarom wordt juist hier door hoogbouw de leefbaarheid versterkt? Waarom zijn juist hier goede mobiliteitsoplossingen mogelijk? Waarom kan juist hier via hoogbouw het voorzieningenniveau of de samenhang van het groen in de stad versterkt worden? Het wordt niet benoemd en daarmee komen juist de zaken die cruciaal zijn voor de gewenste meerwaarde er bekaaid vanaf. Voor het Valleikanaal merken we nog op dat het groenblauwe karakter uitstekend overeind kan blijven zonder hoogbouw.

Ook op andere plaatsen in de nota worden zaken als identiteit en karakter vaak als eerste benoemd, terwijl zaken die betrekking hebben op leefbaarheid, voorzieningen en mobiliteit pas later genoemd worden - als het al gebeurt. Als hoogbouw daadwerkelijk meerwaarde moet opleveren, is het noodzakelijk deze impliciete prioritering om te draaien. Leefbaarheid, voorzieningen en duurzame mobiliteit leidend, identiteit en karakter volgend. Het benadrukken van meer concrete argumentatie voorkomt ook dat een vrijbrief wordt gegeven waarmee hoogbouw in feite altijd goed te praten.

Weinig ambitie bij uitwerking meerwaarde

Diverse malen stelt de nota dat hoogbouw meerwaarde moet opleveren. De wijze waarop het wordt ingevuld is echter zacht. Het kan zorgen voor een beter voorzieningenniveau, het kan zorgen voor meer groen, het kan zorgen voor anders niet te realiseren woonvormen. De leefbaarheid van de omgeving krijgt veel aandacht. Er worden op pagina 19 en 22 in totaal twee paragrafen besteed aan hoe hoogbouw kan, waarin summier de ambities gemeld worden en direct daarna 4 pagina’s aan de Hoogbouw Effect Rapportage besteed worden, die op z’n best een ondergrens weerspiegelen.

Wat de SGLA betreft, is dit onvoldoende. Hoogbouw moet niet bijdragen aan ambities, het moet voldoen aan ambities. De Hoogbouw Effect Rapportage wordt gepresenteerd als het instrument waarmee de gewenste kwaliteit geborgd dient te worden. Hoewel het een aardige checklist is, is de Hoogbouw Effect Rapportage echter onvoldoende om daadwerkelijk te zorgen voor meer kwaliteit, omdat deze wel eisen stelt, maar niet uitdaagt om de lat hoger te leggen. Het gevaar van de Hoogbouw Effect Rapportage (HER) in zijn huidige vorm is dat het een lijst wordt die afgewerkt wordt om te zien of een plan “goed genoeg” is. Leg de pagina’s 23-26 van de nota waarin de HER wordt beschreven naast de pagina’s 6 - 8 waarin beschreven wordt aan welke - overigens prima - ambities hoogbouw moet bijdragen en het is direct duidelijk hoe de HER tekortschiet.

Om die reden meent de SGLA dat de HER een nuttige lijst is met wel heel minimale, maar ook objectieve voorwaarden als startpunt voor planvorming. Als een plan hier niet eens aan kan voldoen, is het sowieso onvoldoende. Tegelijk biedt een plan dat slechts voldoet aan de HER te weinig.

De SGLA pleit daarom voor het naast de HER rapporteren van de Hoogbouw Toegevoegde Waarde. Maak concreet zichtbaar hoe hoogbouw op een bepaalde locatie bijdraagt aan je hogere beleidsdoelstellingen. De uitwerking van de 3 thema’s op pagina 6, 7 en 8 biedt hiervoor een goed startpunt. De SGLA denkt graag mee over hoe dit verder aangescherpt en geoperationaliseerd kan worden.

Mobiliteit wordt slechts randvoorwaardelijk behandeld

De nota gaat heldere keuzes uit de weg waar het mobiliteit betreft. De nota stelt dat een afweging nodig is tussen bereikbaarheid en de beschikbare ruimte voor woningen en groen. Dit is onjuist. Er is slechts een afweging nodig tussen autobereikbaarheid en de beschikbare ruimte voor woningen en groen. Andere vervoersvormen zijn ruimtelijk zoveel efficiënter dat daardoor geen sprake meer is van een conflict.

Onder de G20-gemeenten staat Amersfoort al op de gedeelde een-na-laatste plaats als het gaat om de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is voor fiets en voetganger^[3]. Gemiddeld reserveren gemeenten ongeveer 15% meer ruimte voor deze verkeersdeelnemers. Anders gezegd: Amersfoort reserveert significant meer ruimte voor autoverkeer dan andere gemeenten. Een discussie over hoogbouw om ruimte te scheppen binnen de stad, kan daarom niet plaatsvinden zonder de positie van de auto als grootste vreter van openbare ruimte erbij te betrekken. Keuzes voor automobiliteit verminderen direct de mogelijkheden om kwalitatief hoogwaardige planontwikkeling en ruimtewinst mogelijk te maken

Heldere keuzes in dit verband zouden zijn dat Amersfoort bijvoorbeeld bij hoogbouw bij voorkeur bouwt voor doelgroepen met lager autobezit en -gebruik, dat het bij voorkeur locaties kiest die het draagvlak voor OV en investeringen in fietsinfrastructuur vergroten en dat parkeren zo minimaal mogelijk en per definitie ondergronds ingevuld wordt.

Kortom een hoogbouw-ontwikkeling mag niet leiden tot extra ruimtebeslag voor automobiliteit en dient bovengemiddeld bij te dragen aan het verbeteren aan de modal split in de gemeente.

Richtinggevende uitspraken op het gebied van financien ontbreken

Zoals gezegd staat voor de SGLA de kwaliteit van plannen voorop. Hoogbouw betreft ingrepen die nog decennia het functioneren en het aangezicht van de stad beïnvloeden. Het niet meteen goed doen, zorgt dan ook nog voor decennia van pijn. Wij zien dan ook het gevaar opdoemen dat beknibbeld zal worden op de ambities betreffende de kwaliteit van plannen om ze financieel sluitend te krijgen. Of dat gekozen wordt voor locaties die financieel makkelijker rond te krijgen zijn in plaats van locaties waar hoogbouw het best te realiseren is. Dit is onwenselijk.

Hoogbouw moet zowel in het gebied zelf meerwaarde creëren als voor de hele stad. Wanneer Amersfoort de opdracht op zich neemt om de druk op de regio, of zelfs die op de nationale woningmarkt te verlichten, zou ook de financiering van een eventueel hoogbouw-programma dit bredere belang dienen te weerspiegelen. Wij zouden ons kunnen voorstellen dat stad, regio en Rijk gezamenlijk een hoogbouwfonds vullen met het specifieke doel om in projecten met een negatieve grondexploitatie toch de kwaliteit te garanderen die nodig is.

De postzegelvisie van het plangebied overheerst

We lezen in de nota nuttige opmerkingen over de kwaliteit van de ruimte in de directe omgeving, bijvoorbeeld via het realiseren van levendige plinten en het streven naar semi-publieke ruimtes op maaiveld. Dat is prima, maar wij willen erop wijzen dat alleen kijken naar de directe omgeving of naar het omschreven plangebied vaak te beperkt zal zijn.

Een aardig recent voorbeeld is de bewonersavond in Liendert, waar bewoners aangeven verkeersproblemen te verwachten bij een kruispunt verderop. Dat kruispunt stond echter niet op de meegenomen kaart, want het lag - helaas - buiten het plangebied.

Kortom, kijk niet naar arbitraire grenzen als een plangebied of een wijkgrens, maar kijk zover als nodig is om een plan verder te verbeteren.

Afsluitend

Net als de gemeente waren wij blij met de hoge opkomst bij de recente Hoogbouw-avond in de Observant. De SGLA constateert dat veel mensen in de stad belang hechten aan dit onderwerp en wij vertrouwen erop dat deze brede maatschappelijke interesse zich vertaalt in een zorgvuldig afwegingsproces.

 

^[1] Dit gaat dus verder dan alleen zorgen voor een “levendige plint”

^[2] Het uitgangspunt is dat je een stad wil die vooral wandelbaar en fietsbaar waar minder gebruik wordt gemaakt van de auto. Dergelijke steden zijn leefbaarder en gezonder. Er zijn wel aanwijzingen dat creeren van minder parkeermogelijkheid een effectieve manier is om automobiliteit terug te dringen en andere mobiliteit te vergroten. Zie bijvoorbeeld: https://www.parkeer24.nl/nieuws/210219/parkeerbeleid-als-stuurmiddel-voor-woon-werkverkeer

^[3] Data afkomstig van Milieudefensie. Analyse door SGLA

Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort

¿¿

                                                                                                                                            Internet: ¨http://www.sgla.nl

Correspondentie adres

voor dit onderwerp:

E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Formateur Molkenboer

Onderhandelende partijen

c.c. : Overige raadsleden

c.c. : Pers

Betreft: SGLA “letter of recommendation”

Amersfoort, 30 april 2018

Geachte heer Molkenboer,

Traditie getrouw schrijft de Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA) aan het begin van de nieuwe raadsperiode een aanbevelingsbrief aan de nieuwe Raad, meestal via de formateur. Wij willen ook nu van de gelegenheid gebruik maken om dit te doen en ons te richten op voor ons belangrijke onderwerpen.

Participatie en Samenwerken in de stad

De vorige raadsperiode begon hoopvol. Het Nieuwe Samenwerken (zie: http://www.hetnieuwesamenwerken.net/) werd omarmd en de kernwaarden respect, vertrouwen, gelijkwaardigheid en persoonlijk contact, zoals benoemd door de toenmalige nationale ombudsman, werden door de burgemeester bij de installatie van de nieuwe raad aan de raadsleden meegegeven.

Helaas bleek in de afgelopen periode dat de samenwerking weer snel van tafel was toen het wat moeilijker ging. Na de ondertoezichtstelling van de Provincie verdween alle lust tot samenwerking met als gevolg een manifest van 75 vooraanstaande Amersfoorters (zie http://www.sgla.nl/actueel/360-oproep-aan-het-gemeentebestuur ). Het werd weer business als usual, het dualisme verdween en betrokken burgers werden weggezet als “the usual suspects” (hetgeen in letterlijke vertaling betekent: gebruikelijke verdachten).

Wij roepen het nieuw te vormen College én de nieuwe Raad op om nu de verandering in te zetten en vanaf het begin in processen de echte samenwerking te zoeken.

Aanbevelingen:

1. Vanaf het begin met alle stakeholders, vooruitlopend op de omgevingswet, processen samen op te zetten.

2. Geen verborgen agenda’s meer, geen al uitgewerkte plannen voorleggen én geen vooraf gemaakte afspraken met ontwikkelaars die het proces frustreren.

3. Transparantie bij de overheid zonder het achterhouden van belangrijke informatie.

4. Vragen van burgers en raadsleden oprecht en volledig beantwoorden.

5. Waarderen dat er betrokken burgers zijn en de term “usual suspects” niet meer gebruiken.

6. Ambtenaren zijn er voor de stad. Zorg ervoor dat zij het contact met de stad ook daadwerkelijk zoeken. Wij verwijzen naar het eindrapport van Het Nieuwe Samenwerken, daar kunnen nog wel wat zaken van meegenomen worden! (zie: http://www.hetnieuwesamenwerken.net/wp-content/uploads/visie-HNS-voor-overdrachtdossier-05-03-2014-def-3.pdf )

Westelijke Ontsluiting

De SGLA is geen voorstander van deze weg daar deze geen toegevoegde waarde heeft. Het dossier hierover is gebaseerd op (inmiddels toegegeven) onjuiste berekeningen. De vernieling van de natuur, 3500 bomen en 6 ha natuur, is niet te beschrijven en dat voor enkele seconden tijdswinst. Wij vrezen dat de kosten van deze weg bij Bos Birkhoven/Bokkeduinen de pan uit zullen rijzen.

Aanbevelingen:

1. Laat een wetenschappelijk onderzoek doen naar de juistheid van de berekeningen én het gebruikte verkeersmodel. Wij bevelen prof. dr. B. van der Wee van de TU Delft aan. Hij heeft zich al eniger mate in het dossier verdiept.

2. Wacht het resultaat af van de Maatschappelijke kosten-batenanalyse Westelijke Ontsluiting Amersfoort die door de Wageningen University & Research wordt gedaan naar aanleiding van de door bewoners voorgestelde 10+ variant en de variant 7B (2015) van de gemeente Amersfoort.

3. Wacht de beoordeling af van de Provincie en mogelijk ook van de bestuursrechter(s) over de nog lopende processen.

4. Erken dat er geen probleem is op deze route en mochten er aanpassingen gewenst zijn, kijk dan naar goedkopere, de natuur sparende en betere oplossingen.

Renovatie Stadhuis

De SGLA heeft zich tot nu toe buiten deze discussie gehouden, maar nu steeds duidelijker wordt dat de kosten zich niet langer verhouden tot de al dan niet noodzakelijke aanpassingen, willen wij hier toch een opmerking over maken. Het bedrag dat in de renovatie wordt gestoken, kan volgens ons ook anders worden gebruikt.

Aanbevelingen:

1. Onderzoek de mogelijkheid van nieuwbouw van het stadhuis of verplaatsing naar een leegstaand kantoor.

2. Onderzoek, samen met de stad, of er op de huidige locatie van het stadhuis woningbouw mogelijk is.

Ruimtelijke Regionale Visie (RRV)

De SGLA heeft haar mening over deze visie aan de vorige Raad al kenbaar gemaakt, zie http://www.sgla.nl/actueel/395-zienswijze-c-q-reactie-op-concept-20-april-2017-regionale-ruimtelijke-visie-rrv en

http://www.sgla.nl/actueel/396-betreft-brandbrief-regionale-ruimtelijke-visie ). Wij waren geschokt over het feit dat zo’n belangrijk document is vastgesteld zonder de stad daarbij te betrekken. Met name de opmerking van de wethouder dat “een regionale visie vaak te abstract wordt bevonden door inwoners en dat de gemeenteraden weten wat er leeft onder hun inwoners en daarom hun inwoners op de juiste manier vertegenwoordigen” is ons in het verkeerde keelgat geschoten als een regenteske uitspraak.

Aanbevelingen:

1. Een betere onderbouwing van de RRV is noodzakelijk voordat verdere besluitvorming over locaties en aantallen kan plaatsvinden. Hiervoor moet meer onderzoek worden gedaan.

2. Betrek de bewoners van de wijk bij het zoeken naar eventuele locaties voor woningbouw. Ga ervan uit dat bewoners het welzijn van hun wijk op het oog hebben en dus verder willen kijken dan hun eigen achtertuin. Wanneer zij vertrouwen ervaren zullen zij eerder begrip kunnen opbrengen voor de evtuele noodzaak van een bouwopgave.

3. Onderzoek een evenwichtige verdeling tussen de verschillende regiogemeenten. Amersfoort kan niet alle behoefte aan woningen blijven opvangen.

4. Bewaak het groen in de stad en benoem waar niet gebouwd mag worden.

5. Onderzoek wat de effecten zijn voor Amersfoort als Amsterdam, Utrecht en andere steden fors gaan bouwen. In het verleden is gebleken dat de trek naar Amersfoort weg valt als andere steden meer gaan bouwen.

6. Wees voorzichtig met verdichting en hoogbouw in de stad. Hanteer de leefbaarheid als belangrijk uitgangspunt.

7. Sta geen bebouwing toe in de buitengebieden.

8. Kies voor het uitgangspunt kwaliteit boven kwantiteit.

Wonen

De SGLA heeft middels een werkgroep onderzoek laten doen naar het systeem van woningtoewijzing omdat wij ons daarover zorgen maken. Het volledige onderzoeksrapport voegen wij toe als bijlage. Uit het onderzoek komen wel een aantal conclusies naar boven.

Conclusies:

1. Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet? De voorlopige conclusie, d.w.z. gebaseerd op de huidige beschikbare informatie luidt:

“De regionalisering heeft de situatie in Amersfoort nu nog niet wezenlijk veranderd. Het toewijzingssysteem op zichzelf is echter wel een deel van het probleem. Het systeem wordt momenteel niet op alle belangrijke factoren gemonitord en niet publiekelijk geëvalueerd. Dit terwijl het wél als politiek instrument regelmatig wordt ingezet.”

1. Er zijn diverse kanttekeningen bij het toewijzingssysteem te plaatsen. Enkele factoren die van invloed kunnen zijn en voor de werkgroep nog openstaande vragen:

• Wat bijvoorbeeld nog steeds een rol speelt is de ‘vervuiling’ van de wachtlijst die door de eerdere opschoon-actie in 2015 – compleet met overgangsregeling – niet is opgelost. Het aantal actief woningzoekenden is immers veel lager (ca. 30%) dan het aantal ‘passief’ ingeschrevenen.

• Het feit bijvoorbeeld dat een aantal van de actief woningzoekenden zelf een sociale huurwoning achterlaat wordt niet meegenomen in de beleidsvorming: men blijft uitgaan van het nominaal aantal woningzoekenden.

• Welke rol spelen de niet door openbare regelgeving bepaalde huurkortingen die hetzij van tevoren hetzij bij verhuur gegeven worden. Betreft dit de zgn. huurklassenheffing en wat zijn de effecten hiervan?

• Idem het grote aantal weigeringen en no-shows bij toewijzing (in 2016 meer dan 30%!). Slechts ongeveer 6% van het totale aantal woningzoekenden kon in 2016 daadwerkelijk een woning krijgen…

• De omvang en duur van de tijdelijke leegstand.

• Waarom wil de Alliantie terug naar een systeem vergelijkbaar met de oude huur-inkomenstabel waarbij ook de grootte van het huishouden een rol speelt?

• De stand van zaken van de huidige ‘ijzeren voorraad’.

• De mogelijkheden van directe bemiddeling.

• De voor- en nadelen van loting.

• De invloed van de vrije sector in deze regio.

• Het tussen de corporaties nogal verschillende beleid bij mutatie.

• De situatie van de middeninkomens en de reële stand van zaken v.w.b. de zgn. scheefwoners. (NB: het rapport van Deloitte genaamd The State of the State hebben wij nog niet beoordeeld. Daarin is sprake van slechts een minimaal percentage huishoudens waarbij de huur zou ‘kloppen’ met het inkomen.)

• Wat is de invloed op het mogelijke tekort aan sociale huurwoningen van de zgn. gemengde complexen waar (opnieuw) overgegaan wordt op verhuur i.p.v. verkoop?

• Wat is de stand van zaken m.b.t. sociale koop en is het mogelijk deze woningen te betrekken bij de door het toewijzingssysteem te verdelen woningen?

• Hoe groot zal het werkelijke aantal urgenten zijn over een paar jaar, wanneer Amersfoort Vernieuwt zal zijn afgerond en er meer zicht is op de omvang van de instroom van statushouders?

Aanbevelingen:

1. Wij pleiten in het licht van al het bovenstaande voor een (openbare - en dus niet alleen op bestuurlijk niveau plaatsvindende) vervolgdiscussie c.q. evaluatie m.b.t. het regionale toewijzingssysteem, waarin alle verborgen gebreken maar ook de merites aan bod komen. Hetzelfde geldt voor de koopsector (RRV etc.). Welke huishoudens van binnen en buiten de regio vestigen zich hier en waarom en moeten we dat willen. Hoeveel woningbouw is daar nu echt voor nodig.

Vathorst Noord

De SGLA is tegenstander van woningbouw in Vathorst Noord en voorstander van het door de vorige Raad aangenomen plan voor het groen en recreatief behouden van Vathorst Noord. Wij maken ons daarom zorgen over het plan om nu toch het groen aan te tasten door het plaatsen van zonnepanelen in Vathorst Noord. Wij beseffen dat maatregelen noodzakelijk zijn voor het duurzaam worden van Amersfoort maar pleiten wel voor een zorgvuldige besluitvorming in samenspraak met de betrokken bewoners.

Aanbevelingen:

1. Nu snel een bestemmingsplan opstellen op basis van de vastgestelde uitgangspunten voor Vathorst Noord voor een groene en recreatieve invulling.

2. Met betrekking tot eventuele plaatsing van zonnepanelen in Vathorst Noord (en elders) in overleg met betrokken bewoners en stakeholders naar oplossingen zoeken.

Vathorst West

Wij hebben steeds onze bezwaren tegen woningbouw op deze locatie aangegeven. Het is een buitengebied ver van de stad Amersfoort, achter een vuilstortplaats en het ligt buiten de rode contour. Kortheidshalve verwijzen wij naar onze inspraakreactie in 2017 (zie: http://www.sgla.nl/actueel/392-inspreeknotitie-over-vathorst-west-sgla-d-d-2-mei-2017 ). Wij verwachten dat deze locatie ook gezien de te verwachten kosten niet gerealiseerd kan worden. Ook wijzen wij op de mogelijke strijdigheid met Europese wetgeving als bijvoorbeeld OBV hierbij wordt betrokken.

Aanbevelingen:

1. Stoppen met verder onderzoek, wij beschouwen dit gezien bovenstaande als weggegooid geld.

2. Indien het plan toch wordt doorgezet, een onafhankelijk onderzoek laten doen naar de gevolgen in relatie met Europese wetgeving.

3. In overleg te gaan met directe omwonenden en stakeholders over invulling van dit gebied.

Wij kunnen nog wel even doorgaan want er zijn nog meeronderwerpen waarover wij een mening hebben en ons zorgen maken. Deze hoofdpunten wilden wij u alvast meegeven en wij hopen op een College dat rekening zal houden met de door ons genoemde aanbevelingen.

Wij wensen u als formateur veel sterkte met het vormen van een College.

Met vriendelijke groeten

Namens

Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort

Peter de Langen, voorzitter

  

Bijlage:

TOEWIJZING VAN WONINGEN EN ANDERE PERIKELEN M.B.T. (SOCIALE) WONINGBOUW

Eindnotitie Werkgroep (sociale) Woningbouw. t.b.v. de SGLA, april 2018

 

---

¨ De SGLA is een vereniging en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Eemland onder nr. 40507906.

¨De SGLA is aangemerkt als instelling bedoeld in art 24, lid 4 van de Successiewet 1956 onder nummer 25146. Dit betekent dat giften aftrekbaar zijn voor de IB. Rekeningnummer NL81 RABO 0123 1173 99.

t.n.v. SGLA, Hooglanderveen.

TOEWIJZING VAN WONINGEN EN ANDERE PERIKELEN M.B.T. (SOCIALE) WONINGBOUW

Eindnotitie Werkgroep (sociale) Woningbouw.t.b.v. de SGLA, april 2018

Inleiding en vraagstelling

Eind 2016 heeft de SGLA vragen geformuleerd betreffende sociale woningbouw en is er een werkgroepje gevormd met het doel informatie te verzamelen over de (sociale) woningbouw in Amersfoort. De aanleiding tot de oprichting was het voornemen daartoe dat besproken werd tijdens de jaarvergadering 2016 van de SGLA. “De Gemeente wil 2000 nieuwe sociale woningen toevoegen aan de woningvoorraad in Amersfoort, enerzijds door transformatie van kantoren en anderzijds door het bouwen van nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied.” N.a.v. dit voornemen is er door het bestuur van de SGLA eind december een lijstje met een drietal opdrachten opgesteld. (Zie besluit bestuur SGLA dd. 5-12-2016).

1. Geef een visie op doorstroming: De SGLA heeft hierover aan de gemeenteraad voorgelegd: “Graag vernemen wij hoe de gemeente invloed wil uitoefenen op doorstroming van zgn. scheefwoners. Met de huidige huurprijzen van sociale woningbouw is het trouwens de vraag of er nog wel sprake is van scheefwonen. Met betrekking tot dit punt is inmiddels al vast komen te staan dat steeds meer huurders hun huur niet meer kunnen betalen. Dit mede i.v.m. het feit dat voor de sociale woningbouw in 2003, 2014, 2015 en 2016 de huren in 3 categorieën, t.w. inkomens tot ca. 34.500; vervolgens tot ca. 44.000 en tot slot boven de 44.000 resp. met 2,5 en 5 of 6% verhoogd zijn.

2. Geef een visie op de invloed van urgente gevallen op de doorstroming: De SGLA heeft hierover aan de gemeenteraad voorgelegd: “De druk op de woningbouw is mede tot stand gekomen door de toewijzing aan urgente gevallen. In hoeverre is deze druk ontstaan door het slopen van goedkope sociale woningen, waardoor de zittende huurders voorrang hebben gekregen? Wat is de invloed van de verkoop van sociale huurwoningen geweest op de totale voorraad?”

3. Geef een visie op het systeem van woningtoewijzing: De SGLA heeft hierover aan de gemeenteraad voorgelegd: “Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet? Waarom is dit niet in de analyse opgenomen?”

In overleg met het bestuur van de SGLA is de werkgroep eerst aan de slag gegaan met de onderstaande opdracht.

Geef een visie op het systeem van woningtoewijzing.

De SGLA heeft aan de gemeenteraad voorgelegd: “Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet. Waarom is dit niet in de analyse meegenomen?”

Hierop zijn vanuit de gemeente geen bevredigende antwoorden gekomen. Het toewijzingssysteem is aan de orde geweest maar wordt verder alleen op bestuurlijk niveau besproken en mogelijk niet verder gemeentelijk geëvalueerd. Wellicht zou de SGLA hierin samen kunnen optrekken met de corporaties, bij wie deze wens tot nadere evaluatie wel leeft.

Werkwijze

Na een oriëntatieperiode heeft de werkgroep contact gelegd met vertegenwoordigers van zowel de gemeente als de Alliantie. Bovendien heeft zij diverse websites en beleidsstukken geraadpleegd. Verder putten de werkgroep leden uit persoonlijke ervaringen en de gesprekkenmet mensen om hen heen, met de gemeente en uit het toewijzingssysteem en uit ervaring met participatie binnen de sociale huursector.

Ad: Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet?

Voorlopige conclusie

De voorlopige conclusie, d.w.z. gebaseerd op de huidige beschikbare informatie luidt:

“De regionalisering heeft de situatie in Amersfoort nu nog niet wezenlijk veranderd. Het toewijzingssysteem op zichzelf is echter wel een deel van het probleem. Het systeem wordt momenteel niet op alle belangrijke factoren gemonitord en niet publiekelijk geëvalueerd. Dit terwijl het wél als politiek instrument regelmatig wordt ingezet.”

Gegeven de betrekkelijk lage aantallen sociale huurwoningen die er (zelfs in de AV-gebieden) tot nu toe gebouwd zijn én het naar verhouding lage aantal actief woningzoekenden –- zien wij echter het feitelijke effect van het toewijzingssysteem op de druk op de woningmarkt als beperkt. Of men de hogere aantallen sociale huurwoningen die de gemeente nu voornemens is te gaan bouwen echt zal realiseren is bovendien nog geheel onzeker. De grote aantallen koopwoningen die men mogelijk moet bouwen om de sociale woningbouw mede te kunnen financieren en tevens de toenemende trend om actief huizenkopers van buiten de regio aan te trekken zien wij dan ook mede of zelfs meer als de oorzaak van de zogenoemde ‘druk’ op de woningmarkt.

Deze vicieuze cirkel van aanbod en vraag zou doorbroken moeten worden maar dit zal een geheel nieuwe denkwijze vergen in een land waarin de economie ook voor een groot deel draait op de bouwsector. Wat niet wegneemt dat het toewijzingssysteem zo zijn eigen problemen en onduidelijkheden kent!

Diverse kanttekeningen bij het toewijzingssysteem, enkele factoren die van invloed kunnen zijn en vragen:

• Wat bijvoorbeeld nog steeds een rol speelt is de ‘vervuiling’ van de wachtlijst die door de eerdere opschoon-actie in 2015 – compleet met overgangsregeling – niet is opgelost. Het aantal actief woningzoekenden is immers veel lager (ca. 30%) dan het aantal ‘passief’ ingeschrevenen.

• Het feit bijvoorbeeld dat een aantal van de actief woningzoekenden zelf een sociale huurwoning achterlaat wordt niet meegenomen in de beleidsvorming: men blijft uitgaan van het nominaal aantal woningzoekenden.

• Welke rol spelende niet door openbare regelgeving bepaalde huurkortingen die hetzij van tevoren hetzij bij verhuur gegeven worden. Betreft dit de zgn. huurklassenheffing en wat zijn de effecten hiervan?

• Idem het grote aantal weigeringen en no-shows bij toewijzing (in 2016 meer dan 30%!). Slechts ongeveer 6% van het totale aantal woningzoekenden kon in 2016 daadwerkelijk een woning krijgen…

• De omvang en duur van de tijdelijke leegstand.

• Waarom wil de Alliantie terug naar een systeem vergelijkbaar met de oude huur-inkomenstabel waarbij ook de grootte van het huishouden een rol speelt?

• De stand van zaken van de huidige ‘ijzeren voorraad’.

• De mogelijkheden van directe bemiddeling.

• De voor- en nadelen van loting.

• De invloed van de vrije sector in deze regio.

• Het tussen de corporaties nogal verschillende beleid bij mutatie.

• De situatie van de middeninkomens en de reële stand van zaken v.w.b. de zgn. scheefwoners. (NB: het rapport van Deloitte genaamd The State of the State hebben wij nog niet beoordeeld. Daarin is sprake van slechts een minimaal percentage huishoudens waarbij de huur zou ‘kloppen’ met het inkomen.)

• Wat is de invloed op het mogelijke tekort aan sociale huurwoningen van de zgn. gemengde complexen waar (opnieuw) overgegaan wordt op verhuur i.p.v. verkoop?

• Wat is de stand van zaken m.b.t. sociale koop en is het mogelijk deze woningen te betrekken bij de door het toewijzingssysteem te verdelen woningen?

• Hoe groot zal het werkelijke aantal urgenten zijn over een paar jaar, wanneer Amersfoort Vernieuwt zal zijn afgerond en er meer zicht is op de omvang van de instroom van statushouders?

Aanbeveling: openbare discussie toewijzingssysteem en woningaantallen

• Wij pleiten in het licht van al het bovenstaande voor een (openbare - en dus niet alleen op bestuurlijk niveau plaatsvindende) vervolgdiscussie c.q. evaluatie m.b.t. het regionale toewijzingssysteem, waarin alle verborgen gebreken maar ook de merites aan bod komen. Hetzelfde geldt voor de koopsector (RRV etc.). Welke huishoudens van binnen en buiten de regio vestigen zich hier en waarom en moeten we dat willen. Hoeveel woningbouw is daar nu echt voor nodig.

• NB: te beschouwen als herhaald en ingevoegd zijn hier de beide inspraaknotities van de SGLA van 9 mei 2017 (uitwerking sociale woningbouw) en 6 juni 2017 (RRV). Daarin staat onder andere een berekening van de woningaantallen die tot nu toe gebouwd c.q. gepland zijn. De conclusie is dat Amersfoort al veel meer gebouwd heeft dan de taakstelling was in het kader van groeistad.

Het blijft echter moeilijk cijfermatig eenduidige conclusies te trekken, bovendien zijn er altijd weer nieuwe getallen te produceren aan de hand van bijvoorbeeld demografische golfbewegingen. Eenieder heeft zo zijn eigen waarheid.

Mogelijke oplossingsrichting(en) die de SGLA zou kunnen bepleiten t.a.v. het toewijzingssysteem

• Een terugkeer naar een duidelijke huur/inkomenstabel waarin de huishoudengrootte eveneens een rol speelt is wellicht een idee, mits er sprake kan blijven van enige keuzevrijheid voor woningzoekenden (!).

• Verder stellen wij voor álle urgenten via directe bemiddeling aan een woning te helpen waarbij ook de spreiding beter gestuurd zou kunnen worden. Transitie van kantoren lijkt vooral voor jongeren en senioren geschikt.

• Ten behoeve van de doorstroming in het algemeen adviseren wij naast de werkwijze met de zgn. wooncoaches ook flankerend beleid – lees: een verhuiskostenregeling – te ontwikkelen, omdat de wooncoaches op dit moment nu eenmaal weinig concreets te bieden hebben. Dwang is wat ons betreft echter uit den boze. Het (opnieuw) labelen van (een variatie aan!) woningen voor diverse typen ‘doorstromers’ zou een variatie aan woonmilieus kunnen doen ontstaan. Echter: een optelsom van postzegels is niet hetzelfde als het belang van een wijk.

• Er moet voorts volledige informatie per woning gegeven worden op de site van Woningnet en de corporaties zouden de verschillen in hun werkwijze bij mutatie moeten verkleinen. Ook zijn er verbeteringen denkbaar in het proces wanneer men eenmaal op een woning gereageerd heeft. Dit alles om het grote aantal weigeringen en no-shows naar beneden te brengen. Bredere samenwerking in de regio tot slot zou hieraan ook een bijdrage kunnen leveren, vooral waar het de toewijzing aan urgenten betreft.

• i.p.v. “tot een minimum beperken” , zoals nu in de Prestatieafspraken staat vermeld onder Kernboodschap, zou het wenselijk zijn dat verkoop en liberalisatie volledig gestopt worden.

  NB: Zijn de gelden uit de verkoop van huurwoningen in de laatste 15 jaar daadwerkelijk ten goede gekomen aan de bouw en/of verbetering van bestaande dan wel aan de bouw van nieuwe huurwoningen?

• Het is wenselijk prestatieafspraken te maken tot de eerste (592,-) en tweede aftoppingsgrens i.p.v. van alleen de 710,68 te benoemen, zodat de eerste twee categorieën beter worden bediend.

• Er zouden meer grondgebonden woningen ontwikkeld moeten worden, die ook groter zijn dan de minimale omvang die op het moment gebruikelijk is. Deze zouden beter aansluiten bij de vraag en andere doelgroepen kunnen bedienen.

• De suggestie uit Raadsinformatiebrief 5617452 om te onderzoeken in hoeverre actief grondbeleid ( verwerving, wet voorkeursrecht gemeente ) hiervoor ingezet kan worden lijkt ons, gezien ervaringen uit het verleden, geen goed idee.

Kanttekening: landelijke regelgeving

De regio Eemland bevindt zich niet in een niemandsland en het is niet zo gemakkelijk helder te krijgen welke ontwikkelingen nu precies door landelijke maatregelen ontstaan en welke meer lokaal c.q. regionaal bepaald worden. Daarvoor is de regionale werkwijze ook nog te vers en de evaluatie nog te onvolledig.

Denk in dit verband aan de recente regels rondom de huurtoeslag en het ‘passend toewijzen’; de inkomensafhankelijke extra huurverhogingen van de afgelopen jaren; denk ook aan de verhuurdersheffing die op zichzelf al de steeds hogere huren bepaalt en het effect van de, in de afgelopen 15 jaar, landelijke en regionale vrij massale verkoop van al dan niet gerenoveerde huurwoningen op de doorstroming, ook van de middeninkomens; de taak van gemeenten i.v.m. de toegenomen aantallen statushouders; demografische ontwikkelingen enz.

Individuele inbreidingslocaties, voor zover bekend

Zoals gezegd: een optelsom van postzegelplannen staat o.i. niet gelijk aan het werken aan het wijkbelang. Het is net als vroeger bij de WiBSG-lijst (een lijst met mogelijke locaties voor Woningbouw in het Bestaand Stedelijk Gebied): men informeert de huidige bewoners in plaats van samen ideeën te scheppen en uit te gaan van de behoefte van de wijk. En passant worden tevens diverse ecologische zones opgeofferd wat het gebrek aan continuïteit in het beleid onderstreept zoals een deel van de Valleikanaalzone, de kop van Schothorst en Schothorsterlaan 88 (precedentwerking!), de Schans, Vathorst West etc. De onderbouwing van de benodigde aantallen woningen (sociale huur; over sociale koop lezen we weinig) is discutabel en de borging van een voldoende percentage sociale woningbouw per locatie lijkt nog net zo boterzacht als altijd. Dit alles zal leiden tot verzet en de lijst woningzoekenden eerder langer dan korter maken verwachten wij . Mede omdat projectontwikkelaars vooral een verdienmodel hanteren en er veel uitzonderingen mogelijk zijn om het percentage van 35% te ontlopen.

Hierbij is het ook van belang om de stand van zaken te achterhalen m.b.t. de plannen van de NV-Utrecht, de nieuwe Ruimtelijke Regionale Visie, de terugkeer van Vathorst-West als bouwlocatie enz. Voorts ligt er het spanningsveld tussen de rode contour en inbreiden in de bestaande stad.

Leefbaarheid (mag niet ontbreken)

Tot slot: Wat betreft het thema Leefbaarheid & Duurzaamheid zouden wij graag de nieuwe ‘wijkteams’ bestaande uit bewoners en begeleid door 033indebuurt versterkt zien mede vanuit de diverse bewonerscommissies van de corporaties zodat deze, evt. samen met andere bewonersinitiatieven, een volwaardige partner in de wijken kunnen worden.

Het streven naar een goed functionerende wijk zien wij als een gezamenlijk belang en een mogelijkheid voor de SGLA en bijvoorbeeld de corporaties om elkaar meer te gaan ‘vinden’. De raad voor het landelijk gebied heeft ooit groennormen opgesteld. Misschien zijn deze nog bruikbaar?

In het kader van de leefbaarheid zal vasthouden aan de 35% sociale woningbouw wel afhankelijk moeten zijn van de samenstelling van de wijk.

Werkgroep (sociale) Woningbouw SGLA

Na verhuizing ziekenhuis De Lichtenberg bijna halvering autoverkeer in ochtendspits