Inspreeknotitie SGLA met betrekking tot Raadsvoorstel Uitwerking strategie sociale woningbouw

Door Peter de Langen, 9 mei 2017

Geachte Raadsleden,

Wij hebben het Raadsvoorstel gelezen en willen een aantal kanttekeningen plaatsen. Op basis hiervan doen wij u ook een aantal suggesties voor aanpassingen. Wij beseffen dat u ons als lastig en kritisch kunt ervaren. Wij willen echter dit geluid wel laten horen, zodat u dit in uw afwegingen mee kunt nemen.

Kanttekeningen bij de analyse

In het Raadsvoorstel wordt de woningmarkt geanalyseerd in bijlage I. U gaat daarbij uit van allerlei scenario’s en groeiverwachtingen. Het woord verwachtingen staat daarbij centraal. U constateert vervolgens aanzienlijke tekorten. Wat wij missen is een werkelijke analyse waarom de woningen niet terecht komen bij de daarvoor in aanmerking komendedoelgroepen. Wij begrijpen ook niet hoe dit is ontstaan gezien de vele uitbreidingswijken die Amersfoort gebouwd heeft. Wij denken dat daarvoor een aantal oorzaken zijn aan te wijzen:

Er is veel gesloopt en er zijn veel goedkope woningen verkocht. Daardoor is een deel van het sociale woningaanbod verdwenen voor de doelgroep met de laagste inkomens. Wij vragen ons af of er een zelfde aantal nieuwbouw voor teruggekomen is in dezelfde prijsklasse.
Door de sloop in het kader van Amersfoort Vernieuwt zijn veel oude bewoners met urgentie verhuisd. Dat betekende extra druk op de beschikbare woningen.
Bij het leegkomen van huurwoningen worden deze bijna altijd in huur verhoogd naar maximaal mogelijke huurprijzen. Hierdoor zijn deze woningen niet meer beschikbaar voor de laagste inkomens.
Door nieuwe toewijzingsregels voor woningcorporaties kunnen mensen met huurtoeslag alleen nog reageren op sociale huurwoningen onder circa 600 euro afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Hierdoor wordt de kans voor hen op een betaalbare woning aanzienlijk kleiner, in sommige regio’s zelf onmogelijk. Het treft vooral mensen die op zoek zijn naar een zorgwoning, een grotere eengezinswoning of een seniorenwoning. Deze woningen worden vaak boven de ca 600 euro grens verhuurd, en zijn daarmee onbereikbaar voor mensen met een inkomen onder 36.165,-.

Kortom er zijn veel meer oorzaken aan te wijzen dan alleen demografische ontwikkelingen. Wij denken ook dat het Toewijzingsbeleid grondig moet worden geëvalueerd en en waar nodig aangepast. Een voorbeeld is de wachtlijst. Volgens bijlage I staan eind 2015 15.812 woningzoekenden ingeschreven, waarvan 31% op het beschikbaar komende woningaanbod reageert. Dat betekent dat er dus 4.900 direct woningzoekenden zijn. Onduidelijk is of deze woningzoekenden al over een woning beschikken of nieuw op de woningmarkt zijn. De wachtlijst wordt echter vaak wel gebruikt om in de discussie de behoefte aan te tonen. De wachtlijst wordt bestaat ook uit huurders die al een woning hebben, maar zekerheid voor de toekomst willen inbouwen. Op zichzelf geen probleem, maar het roept wel een onjuist beeld op en interessant zou zijn om het percentage dat voor een "toekomstige zekerheid" ingeschreven staat in beeld te krijgen.

Aanbevelingen:

De prestatie afspraken met de woningcorporaties moeten verscherpt worden:

Geen huurverhogingen meer bij mutaties van woningen, zodat meer woningen beschikbaar blijven voor de laagste inkomensgroepen
Bij nieuwbouw voor deze doelgroepen terugbouwen. (een algemeen percentage sociale woningbouw is niet voldoende)
Het Toewijzingsbeleid moet worden geëvalueerd en waar nodig aangepast.
De wachtlijstproblematiek, met name inschrijving op basis van werkelijke actieve behoefte, aanpassen. [zie tevens opmerking onder kanttekeningen bij de analyse]

Kanttekeningen bij beperkingen van de norm 35% Sociale Woningbouw

Wij kunnen ons wel vinden in het vaststellen van een percentage sociale woningbouw. Het raadsvoorstel staat echter bol van de uitzonderingen, zodat ontwikkelaars zich nergens aan gebonden hoeven te voelen.Kortom zoveel beperkingen op de 35% dat de ontwikkelaars in onze stad dit Raadsvoorstel met stijgende verbazing gelezen zullen hebben. Zij weten nu dat zij weinig hoeven te vrezen.

Aanbeveling:

Stel in nieuwe bestemmingsplannen altijd 35% sociale woningen verplicht, en definieer dat percentage naar doelgroepen. Als een ontwikkelaar daar niet mee akkoord gaat, dan geen bestemmingsplan vaststellen.
Prestatie afspraken maken met woningcorporaties dat zij samenwerken met ontwikkelaars in plannen en de te bouwen sociale woningen af te nemen.

Kanttekeningen bij risico op Staatsteun

In het Raadsvoorstel worden voorstellen gedaan om financiële bijdragen te leveren aan ontwikkelaars bij het realiseren van bouwplannen. Wij vragen ons af of het juridisch mogelijk is dat een financiële bijdrage toegestaan is. Het lijkt op het geven van staatssteun, waarbij ook niet duidelijk is wanneer wel en wanneer geen bijdrage wordt geleverd. En het is een ongezonde prikkel.

Aanbeveling:

Laat het plan, wanneer overwogen wordt om een financiële bijdrage te verlenen juridisch toetsten.

Kanttekeningen bij de locaties

Wij zijn bezorgd over de opmerking dat eventueel een aanvullende lijst met locaties noodzakelijk is, en over het feit dat het “onderzoeken van de mogelijkheden /wenselijkheid aanpassen van de rode contour” weer wordt genoemd. Wij hebben begrepen dat de Raadsfracties bij de vorige behandeling in meerderheid hebben aangegeven dit onwenselijk te vinden. Wij zijn van mening dat deze opmerkingen niet in het raadsvoorstel moeten blijven staan.

Wij zullen elke locatie op basis van onze doelstellingen beoordelen. Over dit onderwerp worden ons vaker vragen gesteld, dus voor alle duidelijkheid:

De vereniging SGLA heeft ten doel:

De bevordering en bescherming van de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in Amersfoort en de regio.
Het behouden en het verbeteren van de natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, de flora en de fauna, de kwaliteit van het milieu, waaronder begrepen doch niet beperkt tot de lucht, geluid, de bodem en het water en de gezondheid van mensen; de kwaliteit van een goede ruimtelijke ordening, waaronder begrepen doch niet beperkt tot de problematiek rond verkeersafwikkeling en parkeren, alles in de ruimste zin des woords.

Kanttekeningen bij prestigeprojecten

Wij willen een kanttekening maken bij allerlei projecten die de laatste tijd worden gepresenteerd. Deze lijken weinig van doen te hebben met het oplossen van huisvesting voor de al jaren op achterstand gezette doelgroepen c.q. laagste inkomens. Er worden helaas steeds meer prestige projecten gelanceerd. De Boeddhalocatie aan de Stadsring is daarvan een sprekend voorbeeld. Wij willen u wijzen op een interview op onderstaande site, waarin duidelijk wordt hoe de ontwikkelaars feitelijk denken. http://amersfoortstad.hu.nl/2017/04/10/the-spot-wijzigt-plannen/

=>Wel een wijziging van de plannen maar de ontwikkelaar wil voorkomen dat het sociale huurwoningen worden.

(P.S. soms lukt het openen van deze link niet, kijk dan op deze site onder Zakelijk)

< Vorige Volgende >