TOEWIJZING VAN WONINGEN EN ANDERE PERIKELEN M.B.T. (SOCIALE) WONINGBOUW
TOEWIJZING VAN WONINGEN EN ANDERE PERIKELEN M.B.T. (SOCIALE) WONINGBOUW
Eindnotitie Werkgroep (sociale) Woningbouw.t.b.v. de SGLA, april 2018
Inleiding en vraagstelling
Eind 2016 heeft de SGLA vragen geformuleerd betreffende sociale woningbouw en is er een werkgroepje gevormd met het doel informatie te verzamelen over de (sociale) woningbouw in Amersfoort. De aanleiding tot de oprichting was het voornemen daartoe dat besproken werd tijdens de jaarvergadering 2016 van de SGLA. “De Gemeente wil 2000 nieuwe sociale woningen toevoegen aan de woningvoorraad in Amersfoort, enerzijds door transformatie van kantoren en anderzijds door het bouwen van nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied.” N.a.v. dit voornemen is er door het bestuur van de SGLA eind december een lijstje met een drietal opdrachten opgesteld. (Zie besluit bestuur SGLA dd. 5-12-2016).
-
Geef een visie op doorstroming: De SGLA heeft hierover aan de gemeenteraad voorgelegd: “Graag vernemen wij hoe de gemeente invloed wil uitoefenen op doorstroming van zgn. scheefwoners. Met de huidige huurprijzen van sociale woningbouw is het trouwens de vraag of er nog wel sprake is van scheefwonen. Met betrekking tot dit punt is inmiddels al vast komen te staan dat steeds meer huurders hun huur niet meer kunnen betalen. Dit mede i.v.m. het feit dat voor de sociale woningbouw in 2003, 2014, 2015 en 2016 de huren in 3 categorieën, t.w. inkomens tot ca. 34.500; vervolgens tot ca. 44.000 en tot slot boven de 44.000 resp. met 2,5 en 5 of 6% verhoogd zijn.
-
Geef een visie op de invloed van urgente gevallen op de doorstroming: De SGLA heeft hierover aan de gemeenteraad voorgelegd: “De druk op de woningbouw is mede tot stand gekomen door de toewijzing aan urgente gevallen. In hoeverre is deze druk ontstaan door het slopen van goedkope sociale woningen, waardoor de zittende huurders voorrang hebben gekregen? Wat is de invloed van de verkoop van sociale huurwoningen geweest op de totale voorraad?”
-
Geef een visie op het systeem van woningtoewijzing: De SGLA heeft hierover aan de gemeenteraad voorgelegd: “Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet? Waarom is dit niet in de analyse opgenomen?”
In overleg met het bestuur van de SGLA is de werkgroep eerst aan de slag gegaan met de onderstaande opdracht.
Geef een visie op het systeem van woningtoewijzing.
De SGLA heeft aan de gemeenteraad voorgelegd: “Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet. Waarom is dit niet in de analyse meegenomen?”
Hierop zijn vanuit de gemeente geen bevredigende antwoorden gekomen. Het toewijzingssysteem is aan de orde geweest maar wordt verder alleen op bestuurlijk niveau besproken en mogelijk niet verder gemeentelijk geëvalueerd. Wellicht zou de SGLA hierin samen kunnen optrekken met de corporaties, bij wie deze wens tot nadere evaluatie wel leeft.
Werkwijze
Na een oriëntatieperiode heeft de werkgroep contact gelegd met vertegenwoordigers van zowel de gemeente als de Alliantie. Bovendien heeft zij diverse websites en beleidsstukken geraadpleegd. Verder putten de werkgroep leden uit persoonlijke ervaringen en de gesprekkenmet mensen om hen heen, met de gemeente en uit het toewijzingssysteem en uit ervaring met participatie binnen de sociale huursector.
Ad: Is het systeem van woningtoewijzing mede oorzaak van de druk op de woningmarkt? Is er sprake van toename door de regionale verdeling of juist niet?
Voorlopige conclusie
De voorlopige conclusie, d.w.z. gebaseerd op de huidige beschikbare informatie luidt:
“De regionalisering heeft de situatie in Amersfoort nu nog niet wezenlijk veranderd. Het toewijzingssysteem op zichzelf is echter wel een deel van het probleem. Het systeem wordt momenteel niet op alle belangrijke factoren gemonitord en niet publiekelijk geëvalueerd. Dit terwijl het wél als politiek instrument regelmatig wordt ingezet.”
Gegeven de betrekkelijk lage aantallen sociale huurwoningen die er (zelfs in de AV-gebieden) tot nu toe gebouwd zijn én het naar verhouding lage aantal actief woningzoekenden –- zien wij echter het feitelijke effect van het toewijzingssysteem op de druk op de woningmarkt als beperkt. Of men de hogere aantallen sociale huurwoningen die de gemeente nu voornemens is te gaan bouwen echt zal realiseren is bovendien nog geheel onzeker. De grote aantallen koopwoningen die men mogelijk moet bouwen om de sociale woningbouw mede te kunnen financieren en tevens de toenemende trend om actief huizenkopers van buiten de regio aan te trekken zien wij dan ook mede of zelfs meer als de oorzaak van de zogenoemde ‘druk’ op de woningmarkt.
Deze vicieuze cirkel van aanbod en vraag zou doorbroken moeten worden maar dit zal een geheel nieuwe denkwijze vergen in een land waarin de economie ook voor een groot deel draait op de bouwsector. Wat niet wegneemt dat het toewijzingssysteem zo zijn eigen problemen en onduidelijkheden kent!
Diverse kanttekeningen bij het toewijzingssysteem, enkele factoren die van invloed kunnen zijn en vragen:
-
Wat bijvoorbeeld nog steeds een rol speelt is de ‘vervuiling’ van de wachtlijst die door de eerdere opschoon-actie in 2015 – compleet met overgangsregeling – niet is opgelost. Het aantal actief woningzoekenden is immers veel lager (ca. 30%) dan het aantal ‘passief’ ingeschrevenen.
-
Het feit bijvoorbeeld dat een aantal van de actief woningzoekenden zelf een sociale huurwoning achterlaat wordt niet meegenomen in de beleidsvorming: men blijft uitgaan van het nominaal aantal woningzoekenden.
-
Welke rol spelende niet door openbare regelgeving bepaalde huurkortingen die hetzij van tevoren hetzij bij verhuur gegeven worden. Betreft dit de zgn. huurklassenheffing en wat zijn de effecten hiervan?
-
Idem het grote aantal weigeringen en no-shows bij toewijzing (in 2016 meer dan 30%!). Slechts ongeveer 6% van het totale aantal woningzoekenden kon in 2016 daadwerkelijk een woning krijgen…
-
De omvang en duur van de tijdelijke leegstand.
-
Waarom wil de Alliantie terug naar een systeem vergelijkbaar met de oude huur-inkomenstabel waarbij ook de grootte van het huishouden een rol speelt?
-
De stand van zaken van de huidige ‘ijzeren voorraad’.
-
De mogelijkheden van directe bemiddeling.
-
De voor- en nadelen van loting.
-
De invloed van de vrije sector in deze regio.
-
Het tussen de corporaties nogal verschillende beleid bij mutatie.
-
De situatie van de middeninkomens en de reële stand van zaken v.w.b. de zgn. scheefwoners. (NB: het rapport van Deloitte genaamd The State of the State hebben wij nog niet beoordeeld. Daarin is sprake van slechts een minimaal percentage huishoudens waarbij de huur zou ‘kloppen’ met het inkomen.)
-
Wat is de invloed op het mogelijke tekort aan sociale huurwoningen van de zgn. gemengde complexen waar (opnieuw) overgegaan wordt op verhuur i.p.v. verkoop?
-
Wat is de stand van zaken m.b.t. sociale koop en is het mogelijk deze woningen te betrekken bij de door het toewijzingssysteem te verdelen woningen?
-
Hoe groot zal het werkelijke aantal urgenten zijn over een paar jaar, wanneer Amersfoort Vernieuwt zal zijn afgerond en er meer zicht is op de omvang van de instroom van statushouders?
Aanbeveling: openbare discussie toewijzingssysteem en woningaantallen
-
Wij pleiten in het licht van al het bovenstaande voor een (openbare - en dus niet alleen op bestuurlijk niveau plaatsvindende) vervolgdiscussie c.q. evaluatie m.b.t. het regionale toewijzingssysteem, waarin alle verborgen gebreken maar ook de merites aan bod komen. Hetzelfde geldt voor de koopsector (RRV etc.). Welke huishoudens van binnen en buiten de regio vestigen zich hier en waarom en moeten we dat willen. Hoeveel woningbouw is daar nu echt voor nodig.
-
NB: te beschouwen als herhaald en ingevoegd zijn hier de beide inspraaknotities van de SGLA van 9 mei 2017 (uitwerking sociale woningbouw) en 6 juni 2017 (RRV). Daarin staat onder andere een berekening van de woningaantallen die tot nu toe gebouwd c.q. gepland zijn. De conclusie is dat Amersfoort al veel meer gebouwd heeft dan de taakstelling was in het kader van groeistad.
Het blijft echter moeilijk cijfermatig eenduidige conclusies te trekken, bovendien zijn er altijd weer nieuwe getallen te produceren aan de hand van bijvoorbeeld demografische golfbewegingen. Eenieder heeft zo zijn eigen waarheid.
Mogelijke oplossingsrichting(en) die de SGLA zou kunnen bepleiten t.a.v. het toewijzingssysteem
-
Een terugkeer naar een duidelijke huur/inkomenstabel waarin de huishoudengrootte eveneens een rol speelt is wellicht een idee, mits er sprake kan blijven van enige keuzevrijheid voor woningzoekenden (!).
-
Verder stellen wij voor álle urgenten via directe bemiddeling aan een woning te helpen waarbij ook de spreiding beter gestuurd zou kunnen worden. Transitie van kantoren lijkt vooral voor jongeren en senioren geschikt.
-
Ten behoeve van de doorstroming in het algemeen adviseren wij naast de werkwijze met de zgn. wooncoaches ook flankerend beleid – lees: een verhuiskostenregeling – te ontwikkelen, omdat de wooncoaches op dit moment nu eenmaal weinig concreets te bieden hebben. Dwang is wat ons betreft echter uit den boze. Het (opnieuw) labelen van (een variatie aan!) woningen voor diverse typen ‘doorstromers’ zou een variatie aan woonmilieus kunnen doen ontstaan. Echter: een optelsom van postzegels is niet hetzelfde als het belang van een wijk.
-
Er moet voorts volledige informatie per woning gegeven worden op de site van Woningnet en de corporaties zouden de verschillen in hun werkwijze bij mutatie moeten verkleinen. Ook zijn er verbeteringen denkbaar in het proces wanneer men eenmaal op een woning gereageerd heeft. Dit alles om het grote aantal weigeringen en no-shows naar beneden te brengen. Bredere samenwerking in de regio tot slot zou hieraan ook een bijdrage kunnen leveren, vooral waar het de toewijzing aan urgenten betreft.
-
i.p.v. “tot een minimum beperken” , zoals nu in de Prestatieafspraken staat vermeld onder Kernboodschap, zou het wenselijk zijn dat verkoop en liberalisatie volledig gestopt worden.
NB: Zijn de gelden uit de verkoop van huurwoningen in de laatste 15 jaar daadwerkelijk ten goede gekomen aan de bouw en/of verbetering van bestaande dan wel aan de bouw van nieuwe huurwoningen?
-
Het is wenselijk prestatieafspraken te maken tot de eerste (592,-) en tweede aftoppingsgrens i.p.v. van alleen de 710,68 te benoemen, zodat de eerste twee categorieën beter worden bediend.
-
Er zouden meer grondgebonden woningen ontwikkeld moeten worden, die ook groter zijn dan de minimale omvang die op het moment gebruikelijk is. Deze zouden beter aansluiten bij de vraag en andere doelgroepen kunnen bedienen.
-
De suggestie uit Raadsinformatiebrief 5617452 om te onderzoeken in hoeverre actief grondbeleid ( verwerving, wet voorkeursrecht gemeente ) hiervoor ingezet kan worden lijkt ons, gezien ervaringen uit het verleden, geen goed idee.
Kanttekening: landelijke regelgeving
De regio Eemland bevindt zich niet in een niemandsland en het is niet zo gemakkelijk helder te krijgen welke ontwikkelingen nu precies door landelijke maatregelen ontstaan en welke meer lokaal c.q. regionaal bepaald worden. Daarvoor is de regionale werkwijze ook nog te vers en de evaluatie nog te onvolledig.
Denk in dit verband aan de recente regels rondom de huurtoeslag en het ‘passend toewijzen’; de inkomensafhankelijke extra huurverhogingen van de afgelopen jaren; denk ook aan de verhuurdersheffing die op zichzelf al de steeds hogere huren bepaalt en het effect van de, in de afgelopen 15 jaar, landelijke en regionale vrij massale verkoop van al dan niet gerenoveerde huurwoningen op de doorstroming, ook van de middeninkomens; de taak van gemeenten i.v.m. de toegenomen aantallen statushouders; demografische ontwikkelingen enz.
Individuele inbreidingslocaties, voor zover bekend
Zoals gezegd: een optelsom van postzegelplannen staat o.i. niet gelijk aan het werken aan het wijkbelang. Het is net als vroeger bij de WiBSG-lijst (een lijst met mogelijke locaties voor Woningbouw in het Bestaand Stedelijk Gebied): men informeert de huidige bewoners in plaats van samen ideeën te scheppen en uit te gaan van de behoefte van de wijk. En passant worden tevens diverse ecologische zones opgeofferd wat het gebrek aan continuïteit in het beleid onderstreept zoals een deel van de Valleikanaalzone, de kop van Schothorst en Schothorsterlaan 88 (precedentwerking!), de Schans, Vathorst West etc. De onderbouwing van de benodigde aantallen woningen (sociale huur; over sociale koop lezen we weinig) is discutabel en de borging van een voldoende percentage sociale woningbouw per locatie lijkt nog net zo boterzacht als altijd. Dit alles zal leiden tot verzet en de lijst woningzoekenden eerder langer dan korter maken verwachten wij . Mede omdat projectontwikkelaars vooral een verdienmodel hanteren en er veel uitzonderingen mogelijk zijn om het percentage van 35% te ontlopen.
Hierbij is het ook van belang om de stand van zaken te achterhalen m.b.t. de plannen van de NV-Utrecht, de nieuwe Ruimtelijke Regionale Visie, de terugkeer van Vathorst-West als bouwlocatie enz. Voorts ligt er het spanningsveld tussen de rode contour en inbreiden in de bestaande stad.
Leefbaarheid (mag niet ontbreken)
Tot slot: Wat betreft het thema Leefbaarheid & Duurzaamheid zouden wij graag de nieuwe ‘wijkteams’ bestaande uit bewoners en begeleid door 033indebuurt versterkt zien mede vanuit de diverse bewonerscommissies van de corporaties zodat deze, evt. samen met andere bewonersinitiatieven, een volwaardige partner in de wijken kunnen worden.
Het streven naar een goed functionerende wijk zien wij als een gezamenlijk belang en een mogelijkheid voor de SGLA en bijvoorbeeld de corporaties om elkaar meer te gaan ‘vinden’. De raad voor het landelijk gebied heeft ooit groennormen opgesteld. Misschien zijn deze nog bruikbaar?
In het kader van de leefbaarheid zal vasthouden aan de 35% sociale woningbouw wel afhankelijk moeten zijn van de samenstelling van de wijk.
Werkgroep (sociale) Woningbouw SGLA