Afdrukken

Reactie in het kader van het Vooroverleg op het conceptontwerp bestemmingsplan ‘Operaplein’

Afdeling Stad en Ontwikkeling, t.a.v. Willemien Juijn

Postbus 4000, 3800 EA Amersfoort

t.a.v. Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Betreft: Reactie in het kader van het Vooroverleg op het conceptontwerp bestemmingsplan ‘Operaplein’

Amersfoort, 10 juli 2020

Geachte mevrouw W.L. Juijn-Dorst,

De SGLA wil op dit concept-bestemmingsplan reageren. Allereerst constateren wij dat in het bestemmingsplan enkele zaken nog niet zijn uitgewerkt, hetgeen resulteert in opmerkingen als:

“Eventueel aanvullen met tekst van Houkje” blz. 18 Toelichting 2.11.3

“Aanvullen met capaciteit van de betrokken ontsluitingswegen” blz. 24 Toelichting 3.5.1

“Aanvullen” blz. 25 Toelichting 3.5.2

“Check: nodig? Of is voldoende wat er bij externe veiligheid is gezegd?” blz. 29 Toelichting 4.4.2

“Hierover vindt afstemming plaats tussen De Alliantie en de gemeente. PM” blz. 35 Toelichting 4.8.4

Wij adviseren dit alsnog uit te werken en in het vervolg dit soort zaken ook in het kader van het vooroverleg al uitgewerkt te hebben.

  • Opmerkingen in het kader van de Toelichting

Wij staan positief tegenover de herontwikkeling van het Operaplein. Het is een behoorlijk verouderd en verrommeld gebied. Er is voor gekozen om alleen de supermarktfunctie te handhaven en alle andere detailhandel te schrappen. In dat verband vragen wij ons af waarom dan toch nog een uitgebreide staat van bedrijfsactiviteiten is toegevoegd, die weliswaar is bedoeld in het kader van de regeling beroep aan huis, maar gezien de opgesomde activiteiten niet helemaal realistisch is. Ons advies is om deze lijst nog eens goed te bezien en verder in te perken.

Overigens spreken wij onze waardering uit voor het feit dat meerdere varianten zijn uitgewerkt en met een Meedenkgroep zijn besproken en daar waar nodig aangepast.

  • Opmerkingen bij Parkeernormen

Wij constateren dat er vrij traditioneel gekeken is naar het oplossen van de parkeerbehoefte. Wij verzoeken u aan te geven of er ook is gekeken naar alternatieve oplossingen. De SGLA heeft de Gemeenteraad een Parkeernotitie aangeboden waarin wij een aantal suggesties doen om op een andere manier naar parkeren te kijken. Wij verzoeken u aan te geven of deze ideeën zijn betrokken bij het opstellen van dit bestemmingsplan, dan wel alsnog betrokken kunnen worden.

Wij geven hierbij een aantal denk richtingen:

  1. Vergunningen: is op deze locatie overwogen om deze in te voeren? Daarbij kan ook specifiek nog gekeken worden naar:
    1. < Aantal
    2. > Prijs
    3. Afbakening gebied
    4. Venstertijden
  2. Aanbod parkeerplaatsen terugdringen bij herinrichting / verlagen parkeernorm
    1. Creëren van meer plek voor fiets en voetganger bij herinrichting
    2. Creëren van meer plek voor recreatie, straatmeubilair en groen bij herinrichting
    3. Ruimte voor woonerven waar auto’s stapvoets rijden
  3. Terugdringen snelheid (30 als norm) en afsluiten wegen voor doorgaand verkeer
  4. Stimuleren deelauto’s (en e-bike) en toegankelijk OV voor eenieder
  5. Beleid gericht op het voorkomen van vervoersarmoede en het stimuleren van bewegen (gezondheid)
  6. Ruimte van openbare garages beter benutten en prijs van garages substantieel lager maken dan van de plek op straat
  7. Bij nieuwbouw kiezen voor ondergronds parkeren

Wij zijn benieuwd naar uw reactie, waarvan wij hopen dat u niet alles afdoet met het argument dat het financieel niet haalbaar is. Ook daar zijn oplossingen voor te bedenken.

  • Opmerkingen in het kader van de Hoogbouwrapportage

De SGLA heeft een eigen hoogbouwvisie ontwikkeld en op basis daarvan bekijken wij nieuwe plannen.

Voor de SGLA gaat het daarbij om de meerwaarde van de geplande hoogbouw voor het woongebied en omgeving, waarbij de kwaliteit op de grond bepalend is. Het gaat bewust niet om prestige-argumenten als “passend in de skyline” of “we willen een landmark creëren.” Deze kunnen en mogen niet leidend zijn. Het gaat er te allen tijde om of hoogbouw bijdraagt aan het functioneren van de stad op maaiveld. De openbare ruimte dient niet het stiefkindje te zijn, waarbij de business case bepaalt wat nog mogelijk is om het “aanvaardbaar” te maken. Het ontwerpen van een goed functionerende en kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, samen met de buurt, dient juist centraal staan in een project.

Om te komen tot een plan met meerwaarde zijn volgens de SGLA een aantal uitgangspunten bij de keuze van een locatie en hoe te komen tot een goed ontwerp cruciaal:

  1. Bezie hoogbouwbeleid niet geïsoleerd, maar in combinatie met andere beleidsterreinen, zoals mobiliteit, parkeren, groen, klimaatadaptatie en participatie. Gebruik hoogbouwprojecten juist om te laten zien dat, in gezamenlijke ontwikkeling met bewoners, een leefbare stad mogelijk is met een substantieel lagere autobehoefte en parkeernorm (zie punt 5 hieronder), met meer groen en meer waterberging.
  2. Beschouw een plan ook – en wellicht juist – op effecten buiten het plangebied. Een plangebied is een arbitraire grens, waar effecten voor nieuwe bewoners, huidige omwonenden en de stad zich niet aan houden.
  3. Betrek de huidige omwonenden vooraf: niet “om zorgen weg te nemen,” maar omdat zij met hun specifieke kennis van de locatie beter in staat zijn aan te geven hoe meerwaarde te realiseren is.
  4. Situeer hoogbouw bij voorkeur in de nabijheid van plekken met functies die relatief schaars zijn maar een verkeersbundelende of -aantrekkende werking hebben. Stations en andere OV-knooppunten liggen voor de hand, maar ook voor bijvoorbeeld winkelcentra of evenementenlocaties kan dit gelden. Het vermindert zowel directe voertuigbewegingen, als indirecte, doordat concentratie een betere OV-ontsluiting mogelijk maakt.
  5. We gaan niet de lucht in om de auto te faciliteren. De auto is de grootste ruimtevreter in een stad en Amersfoort scoort al bovengemiddeld in het toedienen van ruimte aan de auto. Het is absurd om met hoogbouw meer dichtheid te willen creëren in je stad en vervolgens de met pijn en moeite geschapen ruimte weer weg te geven aan de auto. Daarom het volgende:
    1. Situeer hoogbouw op plaatsen waar deze bijdraagt aan het verbeteren van de benutting en mogelijk zelfs de frequentie van bestaand OV en eenvoudig aansluit op (snel)fietsroutes.
    2. Situeer hoogbouw op plaatsen waar deze tenminste het draagvlak voor nabijgelegen (= op wandel/ fietsafstand) voorzieningen vergroot[1] en ervoor zorgt dat het project goed aan deze voorzieningen geknoopt wordt.
    3. Vul parkeernormen zo sober mogelijk in[2] en stimuleer maatregelen om deze nog verder terug te dringen. Kies voor doelgroepen met een lage autobehoefte, zoals in de Cartesius driehoek in Utrecht, die geheel autoloos is opgezet.
    4. Los het overblijvende parkeren volledig ondergronds op. Hiermee win je de meeste ruimte.
    5. Situeer hoogbouw op plaatsen waar, door middel van bovenstaande maatregelen, de bestaande auto-infrastructuur de resterende toename aankan zonder extra ingrepen.
  6. Combineer functies, want hoogbouw is meer dan alleen maar woningbouw. Waarom geen school op de onderste verdiepingen met daarboven woningen en daar weer boven een hotel? En kijk ook naar mogelijkheden om hoog- en niet-hoogbouw in één gebied te combineren. Bezie mogelijkheden om bijvoorbeeld de begane grond van een gebouw in te richten als openbare ruimte.
  7. Kies te allen tijde voor de meest kwalitatief hoogwaardige oplossing, want er zijn heel veel manieren om een plan te verprutsen en maar weinig om het goed te doen. Het kiezen voor hoogwaardigheid betreft ook de architectuur: goede architectuur kan een plan op een ongeschikte locatie niet redden, maar het kan wel bij een geschikte locatie een goed plan tot een uitstekend project maken. Een project dat ook aangenaam is voor de omgeving om tegenaan te kijken.
  8. De kwaliteit dient leidend te zijn en niet de financiële opbrengst. Het gaat om structuur- en beeldbepalende ingrepen waarvan de effecten nog vele decennia zullen doorwerken. Daarnaast is het een investering in zowel lokale leefbaarheid als stedelijke leefbaarheid wanneer het behoud van groen rondom de stad op deze manier wordt geborgd. Zorg voor financiële kaders die recht doen aan dit langdurig en gebied overstijgend stedelijk belang.Beoordeling plan op basis van onze hoogbouwvisie:Wij kunnen instemmen, gezien de wijksamenstelling, met de verdeling 19 woningen sociale huur en 37 woningen in de midden-dure huur. Ad. 3. Wij begrijpen dat vanuit de buurt is meegedacht in de vorm van een Meedenkgroep. Na een aantal sessies is een Voorkeursvariant ontstaan. We hebben opgemerkt dat een aantal zaken nog uitgewerkt moeten worden. Wij adviseren in die fase ook de Meedenkgroep te blijven betrekken.Ad. 4. Geen opmerkingen.Ad. 5. Wij hebben moeite met het feit dat weer is gekozen voor parkeren op maaiveld en dat niet is gekozen op voor het ondergronds oplossen van het parkeren. Juist op deze locatie, waar in de buurt al problemen met parkeren op maaiveld worden ervaren, had ervoor gekozen kunnen worden om nu eindelijk eens het parkeren op te lossen onder de gebouwen. Dat had ook de mogelijkheid gegeven om de hoogbouw nog iets te verlagen of meer openbare ruimte te creëren. Ons advies is om alsnog te bezien of parkeren ondergronds kan worden opgelost.Ad 6. Wij hebben begrepen dat op de supermarkt twee woonlagen komen en dat het wijkgebouw van de Alliantie naast de supermarkt in dat lage deel wordt opgenomen. De plint van het 11 bouwlagen hoge gebouw wordt blijkbaar niet voor een levendige functie gebruikt. Wij denken dat hier kansen onbenut zijn gebleven.Ad. 7. Wij hopen dat de uitwerking hoogwaardig zal blijken te zijn.Ad. 8. Op dit moment geen opmerkingen
  16. Ad. 2. Het plan bestaat uit 56 woningen in hoogbouw van 11 woonlagen. Een wijkkantoor van de Alliantie in de onderste laag naast een supermarkt van 1300 m2 bruto, waarboven ook een aantal woningen in twee woonlagen. En in totaal 105 parkeerplaatsen, allemaal op maaiveld. Wanneer wij kijken naar de omgeving levert dit toch weer een versteende invulling op een beperkte oppervlakte op. Dat had voorkomen kunnen worden als het parkeren ondergronds was opgelost, zie punt 5. Ons advies is om alsnog te bezien of parkeren ondergronds kan worden opgelost, waarbij de openbare ruimte beter kan worden benut.
  17. Ad 1. In het bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met andere beleidsuitgangspunten en zijn meerdere varianten uitgewerkt met een Meedenkgroep. Uit dit overleg is een Voorkeursvariant gekomen. Wij hebben hier verder geen opmerkingen over.
  • Opmerkingen in het kader van de verbrede reikwijdte Omgevingswet

Het opnemen van niet-ruimtelijke aspecten in dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte zien wij, mede gezien de komende Omgevingswet, als een goede ontwikkeling. Wij nodigen uw gemeente echter uit om niet-ruimtelijke en ruimtelijke aspecten meer in samenhang te bezien, vanuit een integrale gebiedsvisie. Het alleen naast elkaar beschrijven van de verschillende omgevingsaspecten maakt volgens de SGLA onvoldoende gebruik van het beschikbare instrumentarium.

  • Opmerkingen in het kader van de MER

In het conceptplan lezen wij het volgende

Het plan brengt geen (significant) negatieve effecten met zich mee waardoor er geen milieueffectrapportage opgesteld hoeft te worden.

 

De SGLA is van mening dat de vormvrije mer toets primair tot doel heeft om te bepalen of de negatieve effecten van een project voldoende bekend zijn, of dat hiervoor een milieueffectrapportagebeoordeling voor gewenst is. Hierdoor zou de conclusie volgens ons niet moeten zijn dat er geen nadelige effecten zijn, maar dat de negatieve effecten reeds voldoende duidelijk zijn.

Wij vragen u om in het ontwerpbestemmingsplan uw conclusie te wijzigen.

Uit het conceptplan blijkt onvoldoende waarom gekozen is voor het vaststellen van hogere geluidswaarden en niet voor het treffen van (aanvullende) geluidsbeperkende of geluidswerende voorzieningen. Wij wijzen er hierbij op dat de keuze van de gemeente om relatief kleine bestemmingsplannen vast te stellen, in plaats van plannen ter grootte van een stadsdeel, de financiële haalbaarheid mogelijk vertekend weergeeft.

Wij vragen u om bij het ontwerpbestemmingsplan toe te lichten welke geluidsvoorzieningen financieel haalbaar zijn, terwijl hierbij wordt uitgegaan van een plangebied ter grootte van geheel Schuilenburg.

  • Opmerkingen in het kader van PAS en PFAS

Hoewel wij begrijpen dat toetsing aan stikstofdepositieregels van de Wet natuurbescherming plaatsvindt in de omgevingsvergunning-bouw fase, geven wij u ter overweging om bij de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een (globale) AERIUS-berekening te voegen, zodat aannemelijk wordt gemaakt dat realisatie van de beoogde ontwikkeling op voorhand niet onmogelijk is, met het oog op bescherming van kwetsbare leefgebieden.

  • Opmerkingen in het kader van de Verbeelding

Zeker met betrekking tot plannen aangaande hoogbouw geven wij de gemeente ter overweging om verbeelding van de beoogde ontwikkeling beschikbaar te maken middels een interactief 3D model, waarbij inwoners vanuit iedere gewenste plek in Amersfoort de toekomstige ontwikkeling kunnen zien als ware deze reeds gerealiseerd, gezien vanaf het maaiveld (Google streetview). Wellicht is dit ook uit te werken in het kader van de Omgevingsvisie.

  • Overige opmerkingen

Het vigerende bestemmingsplan wordt aangepast zodat meer woningbouw mogelijk wordt, ten koste van (ruimte voor) detailhandel, onder andere omdat de supermarkt geen perspectief heeft op (broodnodige) uitbreiding. Met realisatie van de woningbouw in bestemmingsplan ‘Hogewegzone’, dat zeer nabij het plangebied ligt, voorziet de SGLA een toename aan vraag naar detailhandel. Wanneer deze op loopafstand beschikbaar blijft, beperkt dit de noodzaak tot boodschappen doen met de auto. De beschikbaarheid van detailhandel op loopafstand vindt de SGLA een belangrijke factor in het ondersteunen van de leefbaarheid, mede gezien de sociale component die in het concept-plan beschreven staat.

Wij geven u dan ook ter overweging om het schrappen van (gevarieerde) detailhandel bestemmingen uit te stellen tot geruime tijd na het in gebruik nemen van de nieuwbouw in het plangebied van bestemmingsplan ‘Hogewegzone’.

In het conceptplan hebben wij niet kunnen vinden op welk type huishoudens de in het onderzoek door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) beschreven woningbehoefte betrekking heeft. De SGLA neemt een verschuiving waar richting kleine huishoudens, zoals alleenstaanden en eenoudergezinnen. Een mismatch tussen vraag en aanbod in woningtype kan marktverstorend werken. Daarnaast kunnen huishoudens door gebrek aan passende woningruimte gedwongen worden een grotere woning aan de woningvoorraad te onttrekken dan strikt noodzakelijk is, met een langere wachttijd voor grotere huishoudens tot gevolg. Tenslotte kan een mismatch tussen vraag en aanbod in woningtype leiden tot leegstand, met zeer nadelige gevolgen voor de leefbaarheid van het gebied.

Wij vragen u bij het ontwerpplan per type huishouden nader toe te lichten welke vraag wordt voorzien en in welke mate het voorliggende plan hier een antwoord op tracht te geven.

Tevens wijzen wij u er aanvullend op dat in dit conceptbestemmingsplan geen aandacht uit gaat naar de energietransitie. Zeker voor de bestemming wonen is het waardevol reeds na te denken over hoe in de toekomst voorzien gaat worden in de warmte- en koude vraag, als beschikbaarheid van aardgas geen gegeven meer is.

Wij vragen u in het ontwerpplan toe te lichten hoe in de toekomstige warmte- en koude vraag van de bebouwing in het plangebied voorzien wordt en de gebruiksmogelijkheden die het plan biedt uit te breiden (bijvoorbeeld in relatie tot buisleidingen).

Tenslotte vragen wij u in hoeverre behoud van een detailhandelfunctie aan de rand van de bebouwde kom, nabij een snelweg die uitbreiding van de bebouwde kom naar het westen bemoeilijkt, op de langere termijn (planologisch) wenselijk is. Een meer door (toekomstige) bewoning omgeven locatie voor detailhandel lijkt ons efficiënter, mede gezien de voordelen van voorzieningen op loopafstand.

Met vriendelijke groet,

Namens de Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA)

Peter de Langen, voorzitter                                                              Daan Valkenburg, bestuurslid

 

[1] Dit gaat dus verder dan alleen zorgen voor een “levendige plint”

[2] Het uitgangspunt is dat je een stad wil die vooral wandelbaar en fietsbaar waar minder gebruik wordt gemaakt van de auto. Dergelijke steden zijn leefbaarder en gezonder. Er zijn wel aanwijzingen dat creëren van minder parkeermogelijkheid een effectieve manier is om automobiliteit terug te dringen en andere mobiliteit te vergroten. Zie bijvoorbeeld:

https://www.parkeer24.nl/nieuws/210219/parkeerbeleid-als-stuurmiddel-voor-woon-werkverkeer